企業会計基準委員会（ASBJ）が2024年9月13日に公表した企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」は、2027年4月1日以後に開始する事業年度の期首から強制適用されます。2025年4月1日以後に開始する事業年度から早期適用することもできます。

影響が大きいのは、多数の店舗を賃借して出店しているスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、飲食チェーンです。これまで賃借料として費用処理していた店舗の賃貸借契約の多くが、貸借対照表に資産と負債として計上されることになります。

この記事では、対象となる企業、店舗の賃貸借契約で論点になる「リース期間」の決め方、短期・少額の免除、財務指標への影響、そして2027年4月に向けた準備を、小売・外食の本部経理の目線で整理します。

新リース会計基準の概要

何が変わるのか

現行のリース会計基準では、リースを「ファイナンス・リース」と「オペレーティング・リース」に分け、オペレーティング・リースは賃貸借処理（オフバランス）が認められてきました。店舗や事務所の賃貸借は、多くの企業でリース会計の対象として意識されず、毎月の家賃を費用計上するだけでした。

新基準では、借手についてこの区分を廃止します。ASBJは、使用権資産とリース負債を計上する「使用権モデル」により、オペレーティング・リースも含むすべてのリースについて資産と負債を計上すると説明しています。考え方は国際会計基準のIFRS第16号とおおむね同じです。

基準と適用時期

項目内容
基準企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」、企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」
公表日2024年9月13日
強制適用2027年4月1日以後開始する連結会計年度・事業年度の期首から
早期適用2025年4月1日以後開始する連結会計年度・事業年度の期首から可能
3月決算の場合2028年3月期から強制適用（早期適用なら2026年3月期から可能）
2月決算の場合2028年3月1日開始の2029年2月期から強制適用

小売業に多い2月決算の会社は、2027年3月1日開始の事業年度はまだ強制適用の対象になりません。最初の強制適用は2028年3月1日に始まる事業年度です。ただし、比較情報や経過措置の選択、システム対応を考えると、準備期間は見た目ほど長くありません。

対象になる企業・ならない企業

新基準は、主に金融商品取引法に基づいて財務諸表を作成する上場企業等と、会社法上の会計監査人設置会社に適用されます。会社法上の大会社（資本金5億円以上または負債総額200億円以上）は会計監査人の設置が義務付けられているため、非上場でも対象になります。

一方、会計監査人を置いていない中小企業は、「中小企業の会計に関する指針」や「中小企業の会計に関する基本要領」に基づく処理を続けることができ、新基準の適用は通常求められません。

企業の区分新基準の扱い小売・外食での例
上場会社（金融商品取引法の適用会社）強制適用上場スーパー、上場ドラッグストア、上場外食チェーン
会社法上の大会社・会計監査人設置会社強制適用非上場でも負債200億円以上の地域スーパーなど
上場会社の連結子会社連結財務諸表上は親会社の方針に合わせた対応が必要グループ内の店舗運営子会社
上記以外の中小企業任意（中小企業の会計に関する指針等で処理可能）数店舗規模の個人経営スーパー、飲食店

注意したいのは、新基準でリース負債が増えることで、会社法上の大会社の判定（負債総額200億円以上）に影響が出る可能性がある点です。店舗数の多い非上場チェーンは、オンバランス後の負債総額を一度試算しておくと安心です。

店舗の賃貸借契約はどう判定するのか

リースに当たるかどうか

契約の名称が「賃貸借契約」でも、特定された資産を借手が使い、その使用から生じる経済的利益のほぼすべてを享受し、使い方を指図する権利を持っていれば、リースを含む契約と判定されます。路面店舗やテナント区画の賃貸借は、多くの場合これに当たると考えられます。

商業施設内のテナント契約では、区画の位置を貸主が自由に変更できる、売上歩合賃料が中心になっている、などの条件によって判断や測定が変わります。個別の契約書を確認することが欠かせません。

リース期間の決め方

基準では、借手のリース期間を「解約不能期間」に、借手が行使することが合理的に確実な延長オプションの期間と、借手が行使しないことが合理的に確実な解約オプションの期間を加えて決めるとしています。つまり、契約書に書かれた期間をそのまま使うとは限りません。

「合理的に確実」かどうかは、契約条件（賃料水準や違約金）、内装などの設備投資の状況、解約にかかるコスト、その店舗の事業上の重要性などを総合して判断します。多額の内装投資をした旗艦店は、契約上2年ごとの更新でも、長期間使い続けると見込まれる場合があります。

契約タイプ別の考え方

契約タイプ契約上の特徴リース期間を判定する際の着眼点
定期建物賃貸借（定期借家）期間満了で終了し、更新がない原則は契約期間が基礎。再契約の実績や見込みがあれば、その扱いを検討
普通建物賃貸借（自動更新条項付き）2年などの期間ごとに更新。借手はいつでも中途解約できる場合が多い契約期間だけでなく、内装投資の回収期間や出店計画から、使い続けることが合理的に確実な期間を見積もる
定期借地（事業用定期借地権など）ロードサイド店で自社建物を建てる形が典型借地期間と建物の耐用年数・撤去義務の関係、権利金や保証金の扱いを確認
駐車場・倉庫など付随する賃貸借月極契約、短期更新が多い短期リースや少額リースの免除に当たるかを確認

借地権の設定に係る権利金などの扱いについては、適用指針で取扱いが定められています。ロードサイド型の店舗が多いドラッグストアや外食チェーンは、監査法人と早めに方針をすり合わせておくことをおすすめします。

短期リース・少額リースの免除

すべての契約をオンバランスする必要はありません。基準は、一定の短期リースと少額リースについて、使用権資産とリース負債を計上せず、リース料をリース期間にわたって原則として定額法で費用計上することを認めています。

免除の種類主な要件店舗での例
短期リースリース開始日に借手のリース期間が12か月以内で、購入オプションを含まないもの催事スペース、ポップアップ出店、仮設店舗、期間限定の臨時駐車場
少額リース（1）重要性が乏しく、リース契約1件当たりのリース料総額が300万円以下のもの小型の厨房機器や事務機器のリース
少額リース（2）新品時の原資産の価値が少額のもの（5,000米ドル以下を念頭）POS周辺機器、タブレット端末など

店舗の賃貸借は賃料総額が大きくなりやすく、少額リースの免除に当たるケースは限られます。免除を使う場合も、契約単位でどちらを選んだか記録を残しておくことが大切です。

財務指標への影響

損益計算書と貸借対照表の変化

オンバランス後は、支払家賃に代わって、使用権資産の減価償却費と、リース負債に係る利息相当額が計上されます。利息は期首ほど大きくなるため、同じ契約でも費用が前半に多く、後半に少なくなる傾向があります。

次の表は、説明用の仮設例です。月額賃料100万円（年1,200万円、年1回後払いと仮定）、リース期間10年、割引率2%の店舗1件を想定しています。

項目現行（賃貸借処理）新基準（1年目）
リース負債・使用権資産の当初計上額計上なし約1億779万円（年1,200万円×年金現価係数約8.98）
営業費用支払家賃 1,200万円減価償却費 約1,078万円
営業外費用なし支払利息 約216万円
費用合計1,200万円約1,294万円
EBITDAへの影響基準家賃1,200万円分が費用から外れ、増加

この仮設例を100店舗分持つチェーンなら、単純計算で約108億円の資産と負債が新たに計上されます。実際の金額は、契約ごとのリース期間、割引率、賃料改定条件で大きく変わります。

主な指標への影響

  • EBITDA：家賃が減価償却費と利息に置き換わるため、増加します。
  • 営業利益：家賃より減価償却費が小さくなる分、わずかに増えることが多いです。
  • 自己資本比率：総資産が増え、純資産は大きく変わらないため、低下します。
  • ROA・総資産回転率：総資産が増えるため、低下します。
  • 有利子負債・ネットD/Eレシオ：リース負債を含める定義なら悪化します。

借入契約の財務制限条項（コベナンツ）に自己資本比率や負債比率が入っている場合は、金融機関と定義の確認が必要です。また、店舗別損益を「家賃込み」で管理している場合、管理会計と財務会計の数字がずれるため、社内の説明資料も準備しておきましょう。

2027年4月に向けた準備

最も時間がかかるのは、全店舗の契約書を集めて、判定に必要な情報をそろえる作業です。店舗開発部門、総務部門、経理部門にまたがることが多いため、担当を早めに決めることが大切です。

準備のチェックリスト

  • □ 店舗・倉庫・駐車場・社宅・リース機器を含む契約の一覧を作成した
  • □ 各契約の契約期間、更新条件、中途解約条項、違約金、賃料改定条項を確認した
  • □ 定期借家・普通借家・定期借地などの契約タイプを分類した
  • □ 内装投資額と償却期間、出退店計画をもとにリース期間の見積り方針を決めた
  • □ 短期リース・少額リースの免除を使う範囲を決めた
  • □ 割引率（追加借入利子率など）の算定方法を決めた
  • □ 資産除去債務（原状回復義務）との関係を整理した
  • □ 契約管理・会計システムの改修や導入を検討した
  • □ 適用初年度の経過措置の選択と影響額の試算を行った
  • □ 財務制限条項や大会社判定への影響を確認した
  • □ 監査法人と主要な論点について協議した

早期適用や経過措置の選択肢は複数あります。初年度は、累積的影響額を適用初年度の期首の利益剰余金に加減する方法も認められているため、どの方法を採るかを試算とあわせて検討してください。

よくある質問

Q. 中小企業の飲食店も、店舗の賃貸借をオンバランスしなければなりませんか。

A. 会計監査人を設置していない中小企業は、「中小企業の会計に関する指針」などに基づく処理を続けることができ、通常は新基準の適用は求められません。ただし、上場会社の子会社である場合や、金融機関から求められる場合などは別途確認が必要です。

Q. 2年ごとに自動更新される店舗の賃貸借契約は、リース期間2年で計算してよいですか。

A. 契約期間の2年を使うとは限りません。内装投資の規模や出店計画から、延長を続けることが合理的に確実と判断されれば、より長い期間をリース期間とします。判断根拠を文書で残しておくことが大切です。

Q. 売上歩合で決まる賃料もリース負債に含めますか。

A. 売上に連動する変動賃料は、一般にリース負債の測定には含めず、発生時に費用処理すると整理されています。最低保証賃料などの固定部分は含まれるため、契約ごとに確認してください。

Q. 税務上の処理も変わりますか。

A. 会計基準の変更と税務上の取扱いは別に整理されます。税務上の扱いについては、税制改正の内容を顧問税理士に確認してください。

まとめ

新リース会計基準は、2027年4月1日以後開始する事業年度から強制適用され、店舗の賃貸借契約の多くが使用権資産とリース負債として貸借対照表に計上されます。対象は主に上場企業と会社法上の会計監査人設置会社で、会計監査人のいない中小企業は通常対象外です。

店舗ビジネスで最も重要なのは、自動更新契約などのリース期間をどう見積もるかです。EBITDAは増える一方、自己資本比率は下がるため、財務制限条項や社内の業績管理への影響も確認が必要です。

まずは全契約の棚卸しから始め、判定方針と試算を監査法人とすり合わせておきましょう。取引先との契約見直しに関しては、ストアガイドの記事「取適法」もあわせてご覧ください。

出典